Gericht verlangt vom Vermieter wegen Corona Solidarität

Ein Mieter von Gewerberäumen wurde wegen einer durch die Covid-19-Pandemie veranlassten behördlichen Anweisung dazu verpflichtet, seinen Betrieb vorübergehend zu schließen. In diesem Fall ist er dazu berechtigt, die Miete für den Zeitraum der Schließung um die Hälfte zu reduzieren. Dazu bedarf es keiner wirtschaftlichen Existenzbedrohung, so das Kammergericht Berlin (Az.: 8 U 1099/20).

Ein Mieter von Gewerberäumen musste seinen Betrieb wegen der Covid-19-Pandemie aufgrund einer behördlichen Anweisung vorübergehend schließen. Er sah sich daher dazu veranlasst, seine Mietzahlungen um die Hälfte zu reduzieren. Zur Begründung berief er sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß Paragraf 313 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Zu Recht, urteilte der 8. Zivilsenat des Berliner Kammergerichts im April 2021. Nach Ansicht der Richter gehört zur Geschäftsgrundlage eines zwischen einem Vermieter und einem Mieter abgeschlossenen Vertrages, dass es nicht zu einer Pandemie mit weitgehender Stilllegung des öffentlichen Lebens kommen werde.

Schwerwiegende Änderung

Folglich bedeute deren Auftreten mit den entsprechenden weitreichenden staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben eine schwerwiegende Änderung der für die Vertragslaufzeit vorgestellten Umstände.

Der Mieter habe die Räume, die er vor Beginn der Covid-19-Pandemie angemietet hatte, wegen der Anordnungen über die Schließung nicht in der vertraglich vorgesehenen Weise für sein Gewerbe nutzen können. Es liege daher nahe, dass die Vertragsparteien, wenn sie diese Veränderung vorhergesehen hätten, den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten.

„Dabei ist zu vermuten, dass eine Mietabsenkung für den Zeitraum einer zweimonatigen Zwangsschließung der Spielhalle vereinbart worden wäre, wenn die Parteien die Beschränkungen im Zuge der Covid-Pandemie vorhergesehen hätten“, so das Gericht. Das mit der Störung der Geschäftsgrundlage verbundene Risiko könne folglich keiner der Vertragsparteien allein zugewiesen werden.

Eine Frage der Solidarität

Nach Ansicht der Richter stellt der aufgrund der Pandemie staatlich angeordnete Shutdown einen tiefgreifenden, unvorhersehbaren, außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden und potenziell existenzgefährdenden Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit dar.

Die Nachteile seien daher solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen und die Miete sei deshalb bei vollständiger Betriebsuntersagung zur Hälfte zu reduzieren.

Dabei müsse keine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner Betriebs-wirtschaftlichen Daten festgestellt werden. Die unter Umständen existenziell bedeutsamen Einbußen seien auch dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauere.

Gegenteiliges Urteil

Die Gerichte sind sich jedoch uneinig darüber, ob von den Corona-Einschränkungen betroffene Mieter von Gewerberäumen die Miete reduzieren dürfen. Dies zeigt unter anderem ein Urteil des Oberlandesgerichtes Karlsruhe (Az. 7 U 109/20) vom Februar 2021, bei der eine Einzelhandelskette eine Mietminderung wegen der pandemiebedingten, staatlich angeordneten Schließung einer ihrer Filialen vom Vermieter verlangte.

Denn, so das Gericht, eine Corona-bedingte Schließungsanordnung sei kein Sachmangel. Eine Mietminderung sei laut Gericht nur dann rechtens, wenn die Existenz des Mieters aufgrund der Schließung zu einer Existenzbedrohung führen würde, wenn er die vollständige Miete zu zahlen hätte.

Grundlage bei diesen und anderen ähnlichen Streitfällen sind unter anderem die Änderungen des im Ende 2020 beschlossenen Gesetzes zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht.

Einzelfallentscheidung notwendig

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) erklärt: „Das Gesetz beinhaltet Regelungen zugunsten derjenigen, die für ihren Betrieb Grundstücke oder Geschäftsräume gemietet oder gepachtet haben und die diese aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzen können.“

„Zum einen wird klargestellt, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage nach Paragraf 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in der besonderen Situation der Covid-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar sind. Diese Regelung stärkt die Verhandlungsposition insbesondere der Gewerbemieterinnen und Gewerbemieter und appelliert damit zugleich an die Verhandlungs-Bereitschaft der Vertragsparteien“, so das BMJV.

Das Ministerium betont jedoch: „Es hängt weiterhin stets vom jeweiligen Einzelfall ab, ob für den Zeitraum, in dem ein Betrieb von einer staatlichen Maßnahme betroffen ist, zum Beispiel eine Stundung oder Anpassung der Miethöhe, eine Verringerung der angemieteten Fläche bei gleichzeitiger Herabsetzung der Miete oder auch die Aufhebung des Vertrags angemessen ist.“

Kostenschutz bei Streitigkeiten als Mieter oder Vermieter

Übrigens, wer als Mieter eine Mietrechtsschutz-Versicherung hat, entgeht dem Risiko, im Streitfall rund um das Mietobjekt die Gerichts- und/oder Anwaltskosten selbst tragen zu müssen. Denn die Police übernimmt diese Kosten bei Streitigkeiten für den Mieter, wenn der Rechtsschutzversicherer vorab eine Leistungszusage erteilt hat.

Eine derartige Rechtsschutzabsicherung gibt es für Freiberufler und Gewerbetreibende entweder als separate Police oder als optionalen Zusatzbaustein in der Firmenrechtsschutz-Versicherung. Privatpersonen können eine Mietrechtsschutz-Versicherung ebenfalls als Einzelpolice oder als Einschluss in eine Privatrechtsschutz-Versicherung erhalten.

Auch Vermieter können sich mit einer Wohnungs- und Grundstücks- beziehungsweise Vermieter-Rechtsschutz-Police einen Kostenschutz sichern, für den Fall, dass es zum Beispiel zu Streitigkeiten mit dem Mieter kommt.

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