Welche Rechte haben Mieter?

Mehr als die Hälfte der Privathaushalte in Deutschland wohnen zur Miete, bei Singlehaushalten sind es sogar fast 75 Prozent. Doch nicht immer ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ungetrübt. Eine Broschüre des Bundesministeriums der Justiz zeigt auf, welche Rechte Mieter haben.

Eine drastische Mieterhöhung, ein tropfender Wasserhahn, eine unerwartet hohe Heizkostenabrechnung, eine plötzliche Mietvertragskündigung seitens des Vermieters – es gibt viele Gründe, warum es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter kommen kann. Einen Überblick über die Rechte eines Mieters gibt eine neuer Leitfaden des Bundesministeriums der Justiz.

Wie aus den Daten des Statistischen Bundesamtes (Destatis) hervorgeht, drehte sich fast jeder vierte erledigte Zivilgerichtsprozess vor einem Amts- oder Landgericht in 2016 um Streitigkeiten im Rahmen einer Mietwohnung. Konkret wurden im genannten Jahr knapp 247.000 entsprechende Prozesse aufgrund Wohnungsmietsachen, also in der Regel wegen Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter geführt.

Die Konflikte im Rahmen eines Mietverhältnisses, die außergerichtlich geregelt werden, dürfte diese Zahl zudem um ein X-Faches übersteigen.

Mit am häufigsten gibt es nach Angaben des Deutschen Mieterbundes e.V. Ärger zwischen Mieter und Vermieter, weil ein Vertragspartner dem anderen vorwirft, eine Vereinbarung im Mietvertrag zu verletzen. So kommt es zum Beispiel immer wieder vor, dass ein Vermieter einen Mangel an einer Mietwohnung, für die er nach Ansicht des Mieters zuständig ist, nicht behebt oder ein Mieter ein Haustier zu sich nimmt, obwohl dies laut Mietvertrag nicht gestattet wäre.

Ein häufiger Streitgrund sind auch die Betriebs- oder Nebenkosten, wie zum Beispiel eine nach Mieteransicht zu hohe Nebenkostenrechnung für die Heizung.

Konflikte gibt es auch immer wieder wegen drastischer Mietpreiserhöhungen, im Mietvertrag vorgegebenen Schönheitsreparaturen, die der Mieter auszuführen hätte, oder wegen einer Kündigung, zum Beispiel aufgrund eines Eigenbedarfs des Vermieters.

Und tatsächlich ist nicht alles rechtens, was in manchen Mietverträgen steht oder was Vermieter teilweise vom Mieter einfordern, wie der kostenlos herunterladbare „Kleine Leitfaden Wohnraummietrecht“ des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz zeigt. Dem 116-seitigen Ratgeber ist unter anderem zu entnehmen, dass ein Vermieter die Miete nicht willkürlich erhöhen darf, sondern sich dabei an bestimmte Grenzen und Vorgaben halten muss.

Auch eine Klausel, dass alle Haustiere inklusive Kleintieren wie zum Beispiel Vögel, Fische und Kaninchen generell nicht in der Mietwohnung gehalten werden dürfen, ist in der Regel nicht gültig. Zudem sind, wie aus dem Leitfaden hervorgeht, im Mietvertrag vereinbarte starre Fristen, die dem Mieter das Durchführen von Schönheitsreparaturen vorschreiben, unwirksam.

Übrigens: Wer als Mieter eine Mietrechtsschutz-Versicherung hat – in der Regel kann diese vergünstigt in eine Privat-Rechtsschutz-Police miteingeschlossen werden –, entgeht bei Mietstreitigkeiten dem Risiko, die Prozess- und/oder Anwaltskosten selbst tragen zu müssen. Der Rechtsschutzversicherer übernimmt, wenn er vorab eine Leistungszusage erteilt hat, diese Kosten für den Mieter. Einige Versicherer geben darüber hinaus auch Kostenschutz für eine außergerichtliche Streitschlichtung, das sogenannte Meditationsverfahren, bevor es zu einem Gerichtsverfahren kommt.

Ist ein Mieter für Mängel oder Schäden in der Mietwohnung verantwortlich, hat er diese bis zum Auszug zu beseitigen. Ob ein Mieter nach dem vereinbarten Auszugstermin vom Vermieter noch eine Frist zum Beseitigen der Mängel einfordern kann, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs.

Ein Schadenersatzanspruch eines Hausbesitzers wegen der Beschädigung einer von ihm vermieteten Wohnung setzt keine vorherige Fristsetzung zum Beseitigen der Schäden voraus. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem aktuellen Urteil entschieden (Az.: VIII ZR 157/17).

Nach einem mehr als siebenjährigen Mietverhältnis für eine Wohnung wurde der Mietvertrag zwischen einem Mieter und einem Vermieter einvernehmlich beendet. Bei der Rücknahme der Mieträume stellte der Vermieter jedoch verschiedene Mängel fest. Er machte dem Ex-Mieter unter anderem zum Vorwurf, für Schimmelbefall in mehreren Räumen verantwortlich zu sein. Auch die Badezimmerarmaturen habe der Mieter nur mangelhaft gepflegt. Er habe außerdem einen Lackschaden an einem der Heizkörper verursacht.

Wegen der Kosten des Beseitigens der Schäden sowie wegen eines dadurch entstandenen Mietausfalls forderte der Vermieter seinen Ex-Mieter zur Zahlung eines Schadenersatzes in Höhe von rund 5.200 Euro auf. Der Mieter hielt die Forderung allerdings für ungerechtfertigt. Das begründete er damit, dass der Vermieter dazu verpflichtet gewesen wäre, ihm eine Frist zum Beseitigen der Schäden zu setzen. Erst nach erfolglosem Ablauf der Frist hätte der Vermieter Schadenersatz verlangen können. Eine Frist sei jedoch nicht gesetzt worden.

Auf diese Diskussion wollte sich der Vermieter nicht einlassen und verklagte den Mieter mit Erfolg. Sowohl das Amtsgericht Bad Neustadt an der Saale als auch das Landgericht Schweinfurt hielten die Forderung des Vermieters für berechtigt. Auch mit seiner beim Bundesgerichtshof eingereichten Revision gegen die Entscheidung der Berufungsinstanz hatte der beklagte Mieter keinen Erfolg.

Nach Überzeugung der Richter ist es unstreitig, dass der Beklagte für die von seinem ehemaligen Vermieter monierten Schäden in der von ihm gemieteten Wohnung verantwortlich ist. Dem Vermieter stehe daher gemäß Paragraf 280 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ein Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz zu. Dabei könne er statt einer Schadenbeseitigung im Sinne von Paragraf 249 BGB auch den zur Wiederherstellung einer beschädigten oder zerstörten Mietsache erforderlichen Geldbetrag verlangen.

Einer Fristsetzung zum Beheben des Schadens bedarf es nach Meinung des Bundesgerichtshofs nicht. Denn die setze eine Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner voraus. Um solche würde es sich bei der Rückgabe einer Mietwohnung jedoch nicht handeln. Eine Fristsetzung zur Schadenbeseitigung sei in Fällen eines Mietverhältnisses allenfalls erforderlich, wenn ein Mieter zum Beispiel seiner laut Mietvertrag übernommenen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht nachkomme. Dies sei jedoch nicht Gegenstand des Verfahrens gewesen.

Nicht immer bleibt ein Mietverhältnis konfliktfrei, wie der Fall zeigt. Vermieter, die eine Schadenersatzforderung oder ein sonstiges Recht gegenüber ihrem Mieter geltend machen wollen, profitieren, wenn sie eine Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz-Versicherung für Vermieter haben. Der Rechtsschutzversicherer übernimmt für den Vermieter bei Streitigkeiten nämlich die anfallenden Prozesskosten, wenn der entsprechende Versicherer vorab eine Leistungszusage erteilt hat und der Konflikt per Anwalt oder sogar vor Gericht geklärt wird.

Doch auch Mieter können sich mit einer Mietrechtsschutz-Versicherung, die in der Regel vergünstigt in eine Privat-Rechtsschutz-Police miteingeschlossen werden kann, gegen Ungerechtigkeiten seitens ihres Vermieters wehren. Üblicherweise besteht der Versicherungsschutz nach einer Wartezeit von meist drei Monaten nach Vertragsabschluss. Wichtig ist immer, dass der Versicherte einen Streitfall unverzüglich meldet, also bereits beim ersten Besuch des Anwalts eine entsprechende Leistungszusage bei seinem Rechtsschutzversicherer einholt.

Übrigens: Viele Rechtsschutzversicherer bieten in ihren Rechtsschutz-Policen nicht nur einen Kostenschutz für einen Anwalt und einen Gerichtsprozess, sondern übernehmen auch die Gebühren für ein Meditationsverfahren, bevor man sich vor Gericht streitet. Diese besondere Form der außergerichtlichen Schlichtung ist insbesondere bei Streitfällen sinnvoll, bei denen die Streitpartner auch nach dem Konflikt immer wieder aufeinandertreffen werden, wie auch bei Konflikten zwischen Mieter und Vermieter, wenn der Mieter weiterhin in der Wohnung bleibt.